Ипотека

Ипотека: мифы, которые мешают нам жить

Одной из серьезных проблем, которая сдерживает развитие ипотеки в России, называется полное отсутствие соответствующих знаний у населения. Утверждение, на мой взгляд, спорное.

За последние годы осведомленность граждан о жилищном кредитовании выросла в разы. В газетах, журналах, на телевидении, в радиоэфире — редкий день проходит без обсуждения этой насущной темы. А для заинтересованных людей — в возрасте от 18 до 35 лет — этот вопрос и вовсе является не праздным. Ведь именно эта категория россиян, по официальным данным, чаще всего лишена возможности стать владельцем собственного жилья.

Конечно, говорить о том, что среднестатистический россиянин легко ориентируется в предложениях и условиях ипотечного кредитования, еще рано. Наши соотечественники, согласно опросам авторитетных исследовательских компаний, пока что не решаются связывать свою жизнь с ипотекой. С одной стороны, средства массовой информации, раскрывают тонкости этого вида кредитования, с другой — невольно создают много «ипотечных» мифов. Некоторые из них не имеют ничего общего с реальностью и происходят из области вымыслов. Посмотрим на эти мифы повнимательнее…

Миф 1: Выгоднее накопить, чем брать ипотечный кредит

Ажиотажный спрос на квартиры в России в последние годы вызвал бурный рост цен. Так, в Москве в 2003 году жилье подорожало на 40%, в 2004 году в результате известных проблем в банковском секторе цены несколько замедлили свой рост, но все равно продолжили движение вверх. В 2005 году рынок недвижимости и вовсе повел себя странно: в первое полугодие цены на московскую недвижимость практически «застыли», эксперты заговорили даже о скором падении. Но во второй половине года ситуация кардинально изменилась — темпы роста цены кв.м в месяц достигали 4-5%, а по итогам года прирост стоимости квартир составил порядка 25-30%.

В тоже время доходность по депозитам снижается год от года. В 2005-м банковские вклады принесли свои владельцам в среднем 11-12% годовых (рубли) и 7-9% (евро, доллары), что даже не перекрывает уровень годовой инфляции. То есть, положив деньги в банк, можно еще и потерять. В будущем, прогнозируют аналитики, доходность по банковским депозитам также будет снижаться.

Как альтернативный вариант можно, конечно, рассматривать размещение средств с целью накопления на квартиру в общих фондах банковского управления (ОФБУ) и паевых инвестиционных фондах (ПИФ). Доходы этих фондов, как правило, выше, чем от размещения денег в банках. Но управляющие ПИФов не гарантируют прибыли, получение которой зависит от ситуации на фондовом рынке и профессиональных действий управляющей компании. Нередко ПИФ или ОФБУ уходят в ноль или в минус.

Для человека, который не разбирается в инвестиционной индустрии, выбрать ПИФ или ОФБУ, доходность которых будет на приемлемом уровне, довольно затруднительно. Поэтому эксперты, как правило, советуют выбирать инвестиционные фонды не для сбережения средств и защиты их от инфляции, а, скорее, для того, чтобы заработать деньги.

В результате, использовать банковские депозиты, ПИФы и ОФБУ для накопления средств на покупку квартиры по приведенным выше причинам не целесообразно. Когда рынок жилья нестабилен, и рост цен на недвижимость опережает инфляцию, накопление денег на квартиру становится делом фактически бессмысленным.

Миф 2: Лучше подождать, пока снизятся проценты по ипотеке

Предполагается, что к 2010 году ставка по ипотечным кредитам должна снизиться с сегодняшних 15% в рублях до 8%. И тогда, якобы, кредит будет очень дешев и доступен. На деле все выглядит иначе.

Проведем несложные арифметические расчеты. Предположим, у Вас есть намерение купить квартиру за 100 тысяч долларов. Для этого необходимо взять кредит, скажем, на 85 тысяч долларов на 10 лет. Воспользуемся ипотечным калькулятором Национальной ипотечной компании. Получается, что ежемесячный платеж составит 1147 долл. при доходах семьи в 2928 долл. Переплата по кредиту составит 54 934 доллара.

Через несколько лет та же квартира обойдется Вам намного дороже. При существующем росте цен, стоимость квадратного метра через два-три года по меньшей мере удвоится. И тогда за нее надо будет выложить уже 200 тысяч долларов. При ставке в 8% (именно столько нам обещает Правительство), сроке 10 лет и первоначальном взносе 30 тысяч (эту сумму надо еще накопить), переплата за аналогичную квартиру, которую можно купить сейчас, составит уже 81 686 долларов!

Также следует учитывать возможность досрочного погашения ипотечного кредита, которая предусмотрена в некоторых российских банках без штрафов уже через полгода-год. Досрочное погашение, таким образом, очень выгодно для тех, у кого в данный момент нет больших денег, но существует вероятность получить их в будущем.

Кроме того, на российском рынке уже существует возможность рефинансирования кредита, то есть переоформления его по более низкой процентной ставке.

Миф 3: Операторы рынка наживаются на своих клиентах

Сегодня в России средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 11-13% годовых в долларах США. Конечно, если сравнивать со ставками по ипотечным кредитам США (чуть больше 6%), может показаться, что у нас банки наживаются на клиентах, задирая проценты. Но России, это, как известно, не Америка, и существуют объективные факторы, влияющие на механизмы формирования ставок. Так, процентная ставка не может быть ниже 3/4 ставки рефинансирования Центробанка в рублях (сейчас 13%) или не ниже 9% в долларах США (иначе заемщик получит еще и выгоду, с которой придется заплатить налог). Нужно учитывать, что, во-первых, в развитых странах нет подобной, жесткой привязки, и ипотечные проценты зависят, как правило, от ставки межбанковских кредитов LIBOR. Во-вторых, более развит рынок ипотечного кредитования — ипотечные бумаги и рефинансирование используются уже десятилетиями, а эти инструменты, как известно, не в последнюю очередь влияют на конечную цену кредита.
Учитывая, что ни один банк не решится работать себе в убыток, в проценты закладывается небольшой доход — 1,5-2%. Вот и получаются среднестатистические, приемлемые 11%.

Миф 4: Ипотека — это для избранных

Ипотечное кредитование сравнительно новое для банков и специализированных компаний занятие. Судите сами, еще в 2002 году на рынке ипотечного кредитования работало порядка 40 операторов, а сейчас число кредитных организаций, предоставлявших займы на покупку жилья, превысило трехсотую планку. Эксперты оценивают текущую потребность в ипотечных кредитах в 50 млрд. долл., а реальный объем всего рынка сейчас не превышает 2 млрд. долл. Как видите, потенциал для развития рынка огромен. Более 70% российских граждан — потенциальных клиентов банков и ипотечных компаний — хотели бы улучшить свои жилищные условия. Многие участники рынка понимают сложившуюся ситуацию и готовы предложить большой выбор ипотечных программ, учитывающих пожелания и возможности различных групп граждан.

Так, у Национальной ипотечной компании есть кредит «Молодежный» для перспективных молодых людей, хорошо зарабатывающих, но не имеющих пока значительных собственных накоплений. Они могут оформить кредит с минимальным первоначальным взносом — 5% от стоимости квартиры. В принципе, Компания гибко ориентируется на потребности клиентов, и изначально установила конкурентоспособную планку требований к заемщикам. Например, принимается во внимание совокупный доход семьи, доходы можно подтвердить справкой по форме банка, а квартиру выбрать как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. После покупки квартиры собственником жилья становится заемщик, и по своему усмотрению может зарегистрировать своих родственников. Нет ограничений к досрочному погашению кредита — эту операцию можно провести уже через 6 месяцев после первого платежа.

Пользуется популярностью кредитный продукт «Национальный», минимальная процентная ставка от 9% годовых и только раз в год выплачивается комиссия за ведение ссудного счета. Претендовать на кредит могут люди, не имеющие прописки в Москве (Московской области) и регистрации на территории России.

Если для Вас актуальна данная тема, а «ипотечные мифы» развеяны или почти развеяны, обращайтесь за достоверной информацией на сайт Национальной ипотечной компании, рассчитывайте возможные варианты кредита и покупайте квартиру в кредит.

Related posts

Leave a Comment